К ипотечным ценным бумагам относятся закладная, ипотечный сертификат участия и облигации с ипотечным покрытием. Все эти ценные бумаги объединяет их связь с залогом недвижимости (ипотекой). Сферой их применения является часть долгового рынка, где заемные обязательства обеспечены ипотекой.
Значение и виды ипотечных ценных бумаг, закладная
Залоговые отношения с использованием закладной, несмотря на отнесение ее к ипотечным ценным бумагам, не регулируются Федеральным законом от 11 ноября 2003 года № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Возможно так случилось потому, что закладная появилась в постсоветском законодательстве ранее, а именно в июле 1998 года с принятием Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее — Закон об ипотеке. А уже потом Федеральным законом 2003 года «Об ипотечных ценных бумагах» в российскую правовую систему было введено одноименное понятие «ипотечные ценные бумаги». Закон выявляет сущность данной категории через перечисление ценных бумаг, к ней относящихся, однако, их родовые характеристики не раскрывает. Согласно статьям 1, 2, к ипотечным ценным бумагам относятся закладная, ипотечный сертификат участия и облигации с ипотечным покрытием. Все эти ценные бумаги объединяет их связь с залогом недвижимости (ипотекой). Сферой их применения является часть долгового рынка, где заемные обязательства обеспечены ипотекой. Там они играют разные роли, которые будут раскрыты ниже. За рамками данной главы останется сущность такой ипотечной ценной бумаги, как облигация с ипотечным покрытием.
Значение закладной – упрощение оборота денежных требований на долговом рынке, предание им статуса ликвидного товара. Это достигается, в том числе посредством минимизации количества документов, позволяющих исполнить или передать денежные обязательства, обеспеченные залогом недвижимости. Закладная, сама по себе являющаяся товаром, может передаваться «из рук в руки» бесчисленное количество раз. Закладная не является новым для России финансовым инструментом. До Октябрьской революции 1917 года закладные имели хождение в царской России. После смены политического и экономического режимов, практически повсеместной отмены частной собственности, закладная, также как и кредитные отношения, утратили свою актуальность. Мнения авторов о том, сохранил ли действующий сегодня правовой институт закладных прежнюю окраску, разделились. Одни считают, что закладная является абсолютно новым явлением для нашей экономики (см. например, Белов В.А. Ценные бумаги в российском гражданском праве: Учебное пособие по специальному курсу. Т. 2. М.: Центр ЮрИнфоР. 2007. С. 351-359), другие придерживаются точки зрения о преемственности действовавших ранее норм о закладных в современном российском законодательстве (См., например, А.О. Рыбалов Оборот закладных кабал в русском праве XVI в. // Вестник гражданского права. 2008. №3).
Понятие закладной
Легальное определение закладной содержится в статье 13 Закона об ипотеке. Под закладной понимается ценная бумага, удостоверяющая два права ее законного владельца — на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства и право залога на имущество, обремененное ипотекой. Напомним, что ипотека является разновидностью залога, в котором предметом залога является недвижимость. Таким образом, если упростить определение, то можно сказать, что закладная – это документ, позволяющий получить с указанного в ней лица (должника) определенную денежную сумму, а при неполучении реализовать заложенную недвижимость, а вырученные средства в требуемой сумме направить на погашение задолженности. Положительной стороной закладной является тот факт, что она удостоверяет не только денежные обязательства, но и право залога недвижимого имущества, переданного в обеспечение надлежащего исполнения данного обязательства. Выдаче закладной обязательно должно предшествовать возникновение зарегистрированных в установленном порядке правоотношений по ипотеке (на основании договора или в силу закона).
Закладная, как и любая ценная бумага, как бы «раздваивается». С одной стороны, она удостоверяет денежные обязательства на определенную сумму, которую ее владелец вправе получить. С другой стороны, закладная сама по себе становится товаром, который ее обладатель может продать, подарить, внести в залог и т.д. Во втором случае, закладная включается в рыночный оборот и будет иметь собственную стоимость, которая, как правило, меньше, чем сумма, которую она удостоверяет.
Нормативной основой для оборота закладных является названный выше Закон об ипотеке, в главе 3 которого определен правовой режим закладной. К сожалению, в Гражданском кодексе Российской Федерации данный вид ценных бумаг упоминается лишь один раз – в перечне видов ценных бумаг (ст. 142 ГК РФ).
Закладная обладает всеми чертами ценной бумаги – документарность, наличие обязательных реквизитов, удостоверение обязательственных прав и презентация. Форма и содержание закладной строго регламентированы Законом об ипотеке. С 1 июля 2018 года закладная может быть оформлена двумя способами – в классической документарной (бумажной) форме (документарная закладная) и в электронной форме, подписанной усиленной квалифицированной электронной подписью (электронная закладная). Закон называет данную форму бездокументарной, что неверно, как пояснялось в гл. 3 раздела 1 учебника. Формы электронной закладной, а также некоторых других заявлений, сопровождающих выдачу закладных, установлена Приказом Росреестра от 23.06.2020г. № П/0210. Примечательно, что форма электронной закладной заполняется либо на сайте органа регистрации прав, либо на едином портале государственных и муниципальных услуг. И оттуда отправляется в орган регистрации прав для внесения этих данных в регистрационную запись об ипотеке. Документарная закладная может быть оформлена в любом месте. Тем не менее, как следует из системного толкования норм Закона об ипотеке, закладная не подменяет договор об ипотеке. Т.е. необходимым условием выдачи закладной должно быть первоначальное заключение договора об ипотеки либо возникновение ипотеки в силу закона.
Закон об ипотеке прямо не устанавливает требование о государственной регистрации закладной. Однако, в пункте 7 ст. 13 данного документа сказано, что закладная выдается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии). Кроме того, в ст. 13.3 в отношении электронной закладной и в ст. 14 Закона в отношении документарной закладной сказано, что она скрепляется соответственно электронной или собственноручной подписью должностного лица органа регистрации прав. Аналогичным порядком в закладную вносятся изменения. Поэтому момент вступления в силу документарной закладной в законодательстве четко не определен. Толкование Закона об ипотеке позволяет сделать вывод, что она считается выданной с момента государственным регистратором указания на ней самой даты выдачи ее владельцу. Электронная закладная ввиду ее учета в депозитарии вступает в действие с момента внесения записи по счету депо владельца.
Реквизиты ипотеки
К реквизитам закладной относятся 1) слово «закладная»; 2) реквизиты залогодателя; 3) реквизиты первого владельца закладной; 4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, обеспеченного ипотекой; 5) реквизиты должника. Как правило, должник и залогодатель совпадают в одном лице, однако бывает, что обеспечение предоставляется третьим лицом; 6) сумма обязательства, обеспеченной ипотекой, и размер процентов (при их наличии); 7) срок оплаты обязательства; 8) описание имущества, на которое установлена ипотека (далее «Предмет ипотеки»), и место его нахождения. Следует отметить, что выдача закладной не допускается, если предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс или право его аренды (ст. 13 Закон об ипотеке); 9) оценка предмета ипотеки (должна быть подтверждена заключением оценщика); 10) право, в силу которого предмет ипотеки принадлежит залогодателю, реквизиты государственной регистрации этого права. Как правило, имущество принадлежит залогодателю на праве собственности, однако Закон об ипотеке допускает залог прав аренды; 11) обременения предмета ипотеки (при наличии). К таковым относятся права пожизненного пользования, аренды, сервитут и т.д. Допускается передача в ипотеку имущества, которое уже является предметом залога по другому договору. Однако на это требуется согласие первоначального залогодержателя и уведомление последующего залогодержателя до заключения договора ипотеки; 12) подпись залогодателя и должника; 13) сведения о государственной регистрации ипотеки; 14) даты выдачи закладной залогодержателю и владельцу (ст. 14 Закона об ипотеке). Последний реквизит не совсем понятен, так как владельцем закладной и залогодержателем при ее первоначальной выдаче теоретически является одно лицо. Дело в том, что закладная объединяет долговое и залоговое обязательство. Поэтому, владелец закладной одновременно является и кредитором, и залогодержателем. В электронной закладной также указываются реквизиты депозитария, в котором она будет храниться. В закладную по взаимному согласию ее участников могут быть включены и иные реквизиты. Однако, при отсутствии в закладной тех сведений, которые перечислены выше, она не будет иметь силу закладной и считаться выданной.
Признак презентации проявляется в том, что по общему правилу при осуществлении своих прав владелец закладной обязан предъявлять ее обязанному лицу, в отношении которого осуществляется соответствующее право, по его требованию (ст. 17 Закона об ипотеке). Исключение составляют случаи с электронной закладной или обездвижения документарной закладной (о последней см. следующий параграф). Названный закон также регламентирует порядок восстановления прав на утраченную закладную, который соответствует общему порядку восстановления прав на ценные бумаги соответствующего вида.
Как видно из перечисленных реквизитов, в закладной фигурируют три лица – владелец закладной, он же является залогодержателем; должник – лицо, несущее основное денежное обязательство. Это именно долговое обязательство, как правило, вытекающее из договора займа (кредита), однако может быть следствием заключения договоров купли-продажи, аренды, подряда и даже причинения вреда и т.д. Залогодатель – третье лицо, которое предоставляет недвижимое имущество в залог в обеспечение исполнения обязательств должника. Как уже было сказано, в роли залогодателя может выступать и сам должник. Вопрос о том, кто является эмитентом закладной, является спорным по двум причинам. Во-первых, трудно сказать, можно ли вообще применять к рассматриваемым отношениям лексику эмиссионного права, в частности, термины «эмитент» и «эмиссия». В законодательстве о закладных эти термины не употребляются. Да и сама закладная не относится к эмиссионным ценным бумагам. Во-вторых, Закон об ипотеке этот вопрос регулирует недостаточно четко. В нем установлено, что закладная подписывается должником и залогодателем, с другой стороны, указывается, что рассматриваемый документ выдается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. В любом случае, верно, что обязанными лицами по закладной являются – должник и залогодатель (последний — только в отношении реализации владельцем закладной права залога).
Выводы
- К ипотечным ценным бумагам относятся закладная, ипотечный сертификат участия, облигация с ипотечным покрытием.
- Закладная — это ценная бумага, удостоверяющая право ее владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.
- В закладной фигурируют три лица – владелец закладной (залогодержатель), должник и залогодатель (два последних могут совпадать).
- Закон об ипотеке содержит обязательные реквизиты закладной, при отсутствии которых она не считается выданной.
Цит. с согласия автора: Андреева Е.М. Правовое регулирование рынка ценных бумаг. Учебник. Юрлитиздат. 2014. 314 с. При копировании материалов обязательна активная ссылка на источник.
