Ранее в наших публикациях мы уже рассказывали, в чем особенность договора купли-продажи квартиры с использованием банковской ячейки. При продаже земельного участка используется сходная процедура. В данной публикации больше внимания уделяется особенностям продажи именно участка земли, и в конце текста размещен образец договора для скачивания.
Особенности купли-продажи земельного участка
Земельный участок относится к недвижимому имуществу, поэтому переход права собственности на него требует государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Земельный участок не простой объект недвижимости. Он отличается тем, что в отличие от других недвижимых вещей, его эксплуатация сопровождается серьезными ограничениями и даже запретами. Это связано с его природной и экологической ценностью. Земля, являясь природным ресурсом, должна эксплуатироваться способами, которые не наносит ей вреда. Основные ограничения и запреты прав собственника при использовании земельного участка касаются такого признака земли, как целевое использование. Каждый земельный участок должен использоваться в соответствии с назначенным ему описанием. Целевое назначение земельного участка можно узнать из двух его характеристик – категория и вид разрешенного использования. Таким образом, при покупке земельного участка потенциальный приобретатель должен ознакомиться со свежей выпиской из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости), где в обязательном порядке эти две величины будут отражены. Если указанные в ЕГРН сведения о категории и виде разрешенного использования не подходят под те цели, ради которых Покупатель планирует приобрести данный конкретный земельный участок, следует подобрать иной объект. Так, к примеру, из документов на искомый земельный участок следует, что его категория – земли сельскохозяйственного назначения, а вид разрешенного использования – животноводство или разведение скота, соответственно, покупать его для застройки нельзя. За нецелевое использование земли установлена административная ответственность, а объекты капитального строительства, построенные на земельных участках с нарушением условий о цели их использования, считаются самовольными постройками и подлежат сносу.
Форма договора и необходимые документы, сопровождающие договор купли-продажи земельного участка
Форма договора купли-продажи земельного участка простая письменная. Нотариальная форма предусмотрена только при продаже доли в участке, а также продаже земельного участка с участием несовершеннолетнего либо недееспособного. Для того, чтобы договор считался заключенным, пропишите о земельном участке необходимые реквизиты, а именно – место нахождения, площадь, кадастровый номер, категорию и вид разрешенного использования. Обычно место нахождения — это название населенного пункта, улица и номер участка. Однако, бывают случаи, когда земельный участок находится за городом. Тогда он может быть описан по условным обозначениям. Например, 300 м на север от реки такой-то, 500 –м на запад от дороги такой-той. Вторым реквизитом является общая площадь земельного участка, измеряемая в квадратных метрах. Третьим реквизитом является кадастровый номер. Государственный кадастровый учет предшествует продаже земельного участка. К примеру, если Продавец желает продать часть своего участка, он должен разделить имеющийся у него земельный участок, поставить каждую часть на кадастровый учет – сделав их отдельными земельными участками, а потом продавать один из них. Также в договоре нужно указать категорию земли и вид разрешенного использования. Всего у нас 7 категорий земель и около 100 видов разрешенного использования. Если договор не помещается на 1 листе, все листы нужно будет сшить. Как уже было сказано, земельный участок является видом недвижимости, поэтому аналогично квартире, при его продаже необходимо запастись нотариальным согласием супруга Продавца (Покупателя) на продажу (покупку). Иных обязательных документов представлять не требуется. В предлагаемом Вам образце договора уже предусмотрен акт приема-передачи земельного участка. Он может быть подписан отдельно.
При приобретении земельного участка Покупателю также стоит обратить внимание на его обременения. Земельный участок может быть в залоге, кроме того, на него могут быть наложены сервитуты – ограниченные права других лиц пользоваться данным участком, например, право прохода по нему. Также земельный участок может находиться на территории определенных зон, например, линии электропередач, газопровода либо санитарной зоне. Такие зоны, как правило, ограничивают возможности по использованию земельного участка. Вся эта информация отражается в ЕГРН и ее можно увидеть из выписки.
Скачать образец договора
